[하이투자증권] SK디앤디 - 2021년 부동산 임대주택 사업 진입·올해 역성장, 내년 실적 점프업 예상

부동산 임대주택사업 진출
플랫폼  업체로  거듭날 듯
연료전지 분산형 전원 활용

에스케이디앤디 (코스피 210980 SK D & D CO.,LTD. KIS-IC : 부동산 | KRX : 서비스업 | KSIC-10 : 비주거용 건물 개발 및 공급업 )은 신재생에너지와 ESS부문의 성장세가 지속되고 있으며 큰폭의 매출신장과 영업이익률 상승이 진행되고 있다. 에스케이디앤디는 부동산개발을 주요 목적으로 2004년 설립됐다. 2015년 6월 유가증권시장에 상장했으며 부동산개발과 신재생에너지개발사업을 주 영업목적으로 제시했다. 2006년부터 부동산개발사업을 추진하면서 오피스 파로스타워의 매각을 시작으로 수송동 울산 해운대 등에서 비즈니스 호텔과 창원 수원 등에서 버짓호텔을 공급했다. 신재생에너지 부문은 개발에서 운영까지 전 단계를 진행하는 개발운영사업을 진행중이며 리스크가 적은 EPC( engineering procurement construction 설계 조달 시공)사업과 M&A(인수합병) 등으로 외부발전소를 매입하여 운영중이다. ▷입주 확대에 따른 부동산개발 부문의 호조와 ▷ESS(에너지저장장치 Energy Storage System) 신재생에너지 부문의 양호한 성장 ▷가구판매 증가 등 전 부문의 성장으로 전년대비 매출 크게 늘어났다.

에스케이디앤디는 큰 폭의 매출 신장에 따른 원가와 판관비 부담 완화로 전년대비 영업이익률이 상승했으나 기타자산처분이익 제거에 따른 법인세비용 감소에도 불구하고 순이익률은 하락했다. 부동산부문에서 안정적인 수주잔고를 확보하고 있고 ▷임대주택사업 진출 ▷ ESS부문매출 본격화 등에 힘입어 매출성장흐름이 이어질 전망이다. 매출은 ▷부동산80% ▷신재생에너지14% ▷ESS 2% 등으로 구성된다. 동사는 태양광발전소를 기반으로 신재생에너지사업에 진입한뒤 ▷태양광 ▷풍력발전소 ▷대규모 풍력발전소 EPC 사업 등에 참여 하는 등 사업범위를 확대해왔다. SK디앤지는 비주거용 건물개발과 공급업종(L68122)에 속해있으며 업계 순위는 매출기준으로 8위다. 1~5위 기업은 엠디엠플러스 케이티에스테이트 엘시티피에프브이 인산사동90블로피에프브이 의왕백운프로젝트금융투자 등의 차례다. 에스케이디앤디의 옛 사명은 아페론이었다. 설립일는 2004년 5월1일이며 상장일은 2015년 6월23일이다. 본사소재지는 경기 성남시 분당구 판교로 332이며 한국외환은행 인사동 지점이 주거래은행이다. 감사의견은 적정으로 안진회계법인이 이 맡났다. 주요품목은 ▷부동산개발(오피스 도시형생활주택) ▷가전제품도소매 ▷실내건축공사 ▷건축물종합관리 등이다. 종업원수는 190명이다.

 에스케이디앤디는 상업용 부동산 및 신재생에너지 전문 개발회사(디벨로퍼)이다. 사업환경은 서울시 주요권역 내 프라임오피스 급의 대형빌딩 투자선호현상에 따라 중심권역 오피스 시장의 사업성이 높아지고 있다. 경기변동과 관련 기관투자자들은 안전자산선호와 대체투자확대를 위한 방안으로 오피스시장에 대한 투자에 적극적으로 나서고 있다. 동사의 주요제품은 ▷부동산개발(매출비중 78.9%) ▷신재생에너지 발전(매출비중 2.2%) 등으로 구성되며 실적변수는 비주거용 건설투자 증가 여부다. 동사의 재무건전성은 중하위급으로 매겨졌으며 최근 4년간 영업현금흐름이 마이너스를 지속한 가운데 2018년 누적 영업현금흐름도 마이너스 상태였다. 신규사업으로 ▷태양광 풍력발전 연계용 ESS 사업을 검토중이고 ▷P2P VPP 등 에너지신사업 분야진출을 준비중이다.

SK디앤디(210980) 임대주택, 연료전지 등 신규사업 성장성 가시화 될 듯

종목리서치 | 하이투자증권 이상헌 |  

부동산 임대주택사업 진출 ⇒ 향후 플랫폼 업체로 거듭날 듯

일본은 1990 년대 이전만 하더라도 우리나라와 마찬가지로 부동산 개발회사들이 주로 분양 사업을 통해 돈을 벌었다.
그러나 1990 년대 이후 버블경제가 붕괴되고 자산 가격이 하락하였으며, 인구 구조의 변화로 소형 가구가 크게 증가할 뿐만 아니라 소유에서 거주로 주거 문화가 변하면서 임대주택 사업이 활발해졌다.

이에 따라 기존 분양 위주의 주택 사업을 해오던 미쓰이부동산과 같은 회사들이 주로 공공에서 공급하던 임대주택 시장에 뛰어드는 계기기 되었다.

특히 일본 부동산 회사들의 경우 임대주택 운영 관리뿐만 아니라 임대주택에서 파생되는 다양한 부가 서비스 제공을 위한 밸류체인을 구성하고 있다.

 우리나라의 경우도 현재 1~2 인 가구의 증가와 더불어 소유에서 거주로 주거 패러다임 변화되고 있다.

 향후 부동산 임대주택 사업 추진

먼저 서초/수유/신촌에 임대주택 사업부지 등을 확보하였으며, 올해 상반기 중에 착공에 들어가 오는 2021 년 준공이 되면서 부동산 임대주택 사업에 진입하게 된다.

이와 같이 서울 도심 역세권이나 교통이 좋은 곳 위주로 부동산 임대주택 사업을 확대할 계획이다.

무엇보다 제 4 차 산업혁명 시대에는 현재와 같은 분양 중심의 주택사업에서 벗어나 자산개발을 활용한 운영 중심으로 비즈니스 모델을 전환해야 할 시기이며, 이러한 운영을 통한 브랜드 인지도를 바탕으로 위탁운영사업까지 가세된다면 향후 동사는 부동산 임대 플랫폼 업체로 거듭날 수 있는 계기가 마련될 수 있을 것이다.

 연료전지 분산형 전원으로 활용되면서 성장성 부각될 듯

고체산화물연료전지(SOFC·Solid Oxide Fuel Cell)는 고체 세라믹을 고온(700~1000℃)에서 운전하는 연료전지로, 전해질의 손실·보충이나 전지 부식문제가 없고 발전효율이 높은 연료전지 기술이다.

이에 대하여 동사는 미국 고체산화물연료전지(SOFC) 시스템 제조기업인 블룸에너지사의 연료전지발전설비 에너지 서버(Energy Server)를 직접 공급받아 국내 연료전지발전사업에 진출할 예정이다.

 연료전지발전 주기기인 에너지서버는 전기생산효율이 기존 연료전지 대비 50% 이상 높고, 소음이 적으며 부지 활용도가 높아 유휴 공간이 적은 도심 또는 산업단지 등 전력 다소비 부하 인접 지역에 직접 설치가 가능하다.

이에 따라 연료전지는 친환경 에너지를 생산하는 분산형 전원으로 향후 주목 받을 것으로 예상됨에 따라 소규모 발전용 및 가정건물용 등으로 활용 가능성이 높아지면서 성장성 등이 부각 될 수 있을 것이다.

동사 실적 인도기준 매출 인식 등으로 인하여 올해 역성장, 내년 점프업 될 듯

동사는 올해 K-IFRS 연결기준 매출액 4,860(YoY-13.6%), 영업이익 780 억원(YoY-8.3%)으로 예상된다.

이는 부동산 개발부문에서 인도기준으로 인식될 매출액이 전년대비 적기 때문이다.

그러나 내년에는 기저효과로 인하여 인도기준으로 인식할 매출액이 크게 늘어나면서 실적의 점프업이 예상된다.

한편, 올해부터 부동산 임대주택사업, 연료전지 등 신규사업 등의 성장성 등이 가시화 되면서 동사 주가 상승의 모멘텀으로 작용할 수 있을 것이다.